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本期索引

目前，4月已接近尾聲，LPR暫時維持不變，山雨欲來風(fēng)滿樓，全世界都在等月底***局會議。

外有全球關(guān)稅戰(zhàn)陰霾，內(nèi)有關(guān)鍵二季度經(jīng)濟大考，***深入基層調(diào)研北京商場，一為打響外貿(mào)突圍戰(zhàn)，二為促進消費擴大內(nèi)需做強國內(nèi)大循環(huán)。

在穩(wěn)內(nèi)需擴消費層面，***發(fā)聲力撐房地產(chǎn)，重點關(guān)注庫存收儲與城市更新，直指樓市止跌回升關(guān)鍵在于去庫存。

全球危機、庫存高企、房地產(chǎn)動蕩，一朝夢回2014-2015年，當(dāng)年貨幣化棚改成破局關(guān)鍵，如今加速收儲進度，加快城市更新進程已經(jīng)明牌，棚改、PSL是否會重出江湖，如上次一般力挽狂瀾？普通人身在其中又有哪些機會？

01 企穩(wěn)回升，去庫存道阻且長

明確收儲路徑，擴大消化途徑

收購存量商品房用作保障性住房，是促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、保障和改善民生的重要抓手。

上一輪大規(guī)模去庫存，還是在2015年。

2014年，各線城市庫存高企。至2015年四季度，**決定啟動房地產(chǎn)去庫存新政，啟動棚改提量和貨幣化安置，效果立竿見影。

2015年下半年起，房價觸底反彈，2016年全國房地產(chǎn)一改頹勢，房價穩(wěn)步回升，**城市和部分強二線城市更可堪稱暴漲。至2017-2018年，新房庫存基本穩(wěn)定降至低位，同時也迎來房地產(chǎn)飛速發(fā)展，以高周轉(zhuǎn)見長的民營房企崛起，也是全國房價漲幅比較大的時期。

邏輯很簡單，經(jīng)濟環(huán)境向好，庫存少、需求旺、新房供不應(yīng)求，房價自然水漲船高。

圖1：各層級城市庫存消化周期年度變化趨勢圖

（2014-2025年3月）

數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院

如今10年之期已過，貨幣化棚改保樓市5年富貴，但在3年口罩期，4年全球經(jīng)濟下行期，全國貿(mào)易戰(zhàn)S1賽季多重因素夾擊，以及我國破釜沉舟破除地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，防金融風(fēng)險的壯舉之下，房地產(chǎn)結(jié)結(jié)實實過了3年苦日子。

至2025年3月，所有層級城市庫存消化周期已回歸2014年水平，也就是房地產(chǎn)上一輪危機之時。

***進一步強調(diào)收購存量商品房用作保障性住房，是促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、保障和改善民生的重要抓手。要落實好各項相關(guān)政策，在收購主體、價格和用途方面給予城**更大自**，提出的思路，非常重要。

這意味著，通過收儲去庫存，關(guān)鍵有三：

一是收購主體和收購資金。目前以**為主導(dǎo)，收儲存量土地和商品房，解決企業(yè)債務(wù)壓力的有效措施。收儲存量土地和商品房，也是“**下場調(diào)節(jié)供需”的重要舉措，對于平衡樓市供需關(guān)系、穩(wěn)定市場預(yù)期也有著積極效果。

****工作報告提出今年安排地方**專項債4.4萬億元，較2024年增加5000億元。參照往年經(jīng)驗，樂觀預(yù)計2025年可用于房屋收儲的專項債規(guī)模約為2000-3000億元，再加上3000億元保障性住房再**等配套資金，基本有5000-6000億元資金可用于房屋收儲。

二是庫存消化渠道。收儲來的房子一般不會再作商品房出售，更不能輕易推倒重建，基本用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。

因此消化庫存，在于深入推進城市更新，加力實施城中村和危舊房改造，通過多種方式盤活存量、優(yōu)化增量。

三是市場環(huán)境和定價制約。基于收儲來的住房基本用于支持居民剛性和改善性住房需求，盈利有限（聊勝于無），各地收儲價格通常大幅低于同地段商品房價格。房企要承擔(dān)較大虧損，導(dǎo)致被收儲意愿較低，收購雙方很難再價格上達成一致，進而影響收購進度。

國企收儲的推進會繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)，包括收儲價格、供需錯配等問題。

相對而言，國家收儲閑置土地的進度遠優(yōu)于收儲存量商品房。

全國專項債收儲閑置土地規(guī)模破1800億元，覆蓋全國16省宗地1601塊。但自2024年5月17日國家提出收購存量商品房用作保障房至今，雖已有超60個城市表態(tài)支持“收儲”商品房工作，32個城市發(fā)布“收儲”細(xì)則，14個城市有項目落地，包括重慶、蘇州、武漢、鄭州、長春、金華、保定、樂山等，收購總量約15.6萬套，但相對海量庫存，落地效果仍很有限。

綜上所述，消化商品房庫存任重道遠、道阻且長，需要加快城市更新進程，進一步釋放中低端住房需求。

02 危機當(dāng)頭，棚改奇跡再現(xiàn)？

2004-2025，從救市到走向規(guī)范化

深入推進城市更新，加力實施城中村和危舊房改造，通過多種方式盤活存量、優(yōu)化增量。

棚改，自2004于遼寧試點起，從以房換房的實物安置到現(xiàn)金補償?shù)呢泿呕仓?，實現(xiàn)了從民生工程到經(jīng)濟政策的轉(zhuǎn)變。

2008-2014年：棚戶區(qū)改造***啟動，以實物安置為主。

2008年全球金融危機后，中國通過擴大內(nèi)需推動經(jīng)濟復(fù)蘇。同時，全國棚戶區(qū)住房條件惡劣，涉及約2000萬戶居民，亟需改善民生。**將棚戶區(qū)改造納入保障性安居工程，定位為“重大民生工程和發(fā)展工程”。

政策特點：以實物安置為主，**通過新建安置房直接解決居民住房問題，并配套基礎(chǔ)設(shè)施；稅收優(yōu)惠，個人購買安置房免征印花稅，契稅減按1%-1.5%征收，企業(yè)參與改造可享受企業(yè)所得稅前扣除補助支出等優(yōu)惠；資金支持，**財政和地方配套資金投入，重點支持東北、工礦等區(qū)域棚改。

落實情況：2011年底，全國累計開工改造棚戶區(qū)超1000萬戶，遼寧省完成211萬居民搬遷，居住面積從人均8平方米提升至16平方米。

對房地產(chǎn)市場影響：主要推動保障性住房建設(shè)，對商品房市場直接影響較小；通過改善低收入群體居住條件，間接釋放部分消費需求，但未***刺激房價。

2015-2017年：棚改貨幣化安置推動去庫存

也是拆遷致富體感**深刻的時代，不過**在其中一般起托底作用，其他還得看開發(fā)商投資力度。

2014年后，三四線城市商品房庫存高企，經(jīng)濟下行壓力增大。**提出“房地產(chǎn)去庫存”目標(biāo)，棚改成為重要工具。

政策特點：貨幣化安置取代實物安置，通過國開行PSL（***補充**）向居民發(fā)放現(xiàn)金補償，鼓勵其自主購房；稅收與融資支持，地方**發(fā)行棚改專項**，開發(fā)商參與棚改項目可免征城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。2015-2017年棚改貨幣化安置比例從9%升至60%。

落實情況：2015-2017年通過棚改貨幣化分別去化商品房庫存3800萬、1.5億、2.5億平方米，占當(dāng)年銷售量的3.2%-19.3%。三四線城市房價快速上漲，多地出現(xiàn)“拆遷造富”現(xiàn)象。

對房地產(chǎn)市場影響：拆遷戶購房需求推高房價，也加劇土地財政依賴，地方**通過棚改融資擴大債務(wù)，進一步依賴房地產(chǎn)經(jīng)濟。

2018-2020年：棚改收緊與老舊小區(qū)改造啟動

棚改貨幣化導(dǎo)致地方債務(wù)攀升、房價泡沫風(fēng)險顯現(xiàn)。2018年**提出“房住不炒”，防范金融風(fēng)險，棚改政策正式轉(zhuǎn)向。

政策特點：收緊棚改貨幣化收緊，2018年國開行收回棚改審批權(quán)，貨幣化安置比例下降，轉(zhuǎn)向?qū)嵨锇仓煤蛯ｍ?*融資；以老舊小區(qū)改造替代棚改，2020年***明確改造2000年前建成的老舊小區(qū)，重點加裝電梯、完善設(shè)施等，計劃投資5萬億元；試點城市更新試點，部分城市探索“留改拆”模式，如深圳立法允許對95%簽約項目實施個別征收。

落實情況：3年內(nèi)共改造各類棚戶區(qū)房屋數(shù)量1500萬套，至2020年，棚戶區(qū)改造累計完成5000萬套以上，全國有1億多人享受到了棚戶區(qū)改造的政策，住房條件得到了極大提升。

對房地產(chǎn)市場影響：棚改資金收縮后，部分城市房價回落，三四線樓市降溫，市場回歸理性。舊改***存量市場，老舊小區(qū)改造提升二手房價值，吸引剛需購房者，推動存量房交易。

2020年至今：舊改深化與城市更新制度化（棚改退潮）

城鎮(zhèn)化進入存量提質(zhì)階段，**提出“實施城市更新行動”寫入“十四五”規(guī)劃，強調(diào)“留改拆”并舉，避免大拆大建。城鎮(zhèn)化進入存量提質(zhì)階段，更注重可持續(xù)性。

政策特點：危房定向拆除，房齡超20年且鑒定為危房的老舊住宅可全拆重建，但規(guī)模受限；創(chuàng)新城市更新模式，深圳、廣州等城市通過村集體協(xié)商推進集中式整治，提升租客居住滿意度（如深圳水圍村改造后租金上漲15%），社會資本參與改造運營（如長租公寓、商業(yè)活化），2024年全國落地城市更新項目6.6萬個，投資2.6萬億元。

對房地產(chǎn)的影響：抑制增量開發(fā)。減少對新建商品房的依賴，推動存量資源優(yōu)化。例如，北京首鋼老工業(yè)區(qū)改造整合工業(yè)遺存與公共服務(wù)功能，減少土地出讓壓力。租賃市場分化，城中村綜合整治提升租賃住房質(zhì)量，吸引中低收入群體。

回顧歷史，棚改貨幣化安置自2015年加速，至2016年貨幣化安置比例約為50%。棚改貨幣化帶來的巨大被動性購房需求和注入到居民部門的流動性是三四線城市房價上漲的重要驅(qū)動力，對三四線城市房價和銷售的拉動作用更明顯。隨著商品房庫存水平的回落，貨幣化安置比例將逐漸下調(diào)。

綜上，棚改極大地改變了中國的城市建設(shè)面貌，改造了數(shù)千萬套住房，有效拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟，尤其是帶火了三四線城市的房地產(chǎn)市場，拉動了地方經(jīng)濟發(fā)展，但也無形中推高了**債務(wù)。

事到如今，即使重啟棚改，斷然不會完全復(fù)刻2015年貨幣化安置為主的做法，畢竟防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險為本。新一輪救市，城市更新挑大梁，貨幣化安置逐步重啟，但時代變了，拆遷不一定能致富，但一定能盤活**區(qū)低效能土地和提升存量房市場活躍度。

03 城市更新，為樓市引入活水

穩(wěn)內(nèi)需，fa

2025年，300城、貨幣化安置100萬套舊改，帶著住建部4萬億白名單和財政部提前下?lián)艿?593億鄉(xiāng)村振興資金，城市更新2.0時代正式拉開序幕。至2029年，城市更新的投資規(guī)模預(yù)計超過9萬億元。

圖2：***補充**(PSL)投放資金年度變化趨勢圖

（2014-2024）

數(shù)據(jù)來源：wind

從央行PSL投放變化趨勢看，2015年至今共有3輪大規(guī)模投放：1.2014-2018年，該階段資金主要用于棚改，也是有史以來投放體量比較大的周期；2.2022年9-11月，新增投放額高達6300億，主要用于保交樓；3.2023年12月-2014年1月，2個月累計投放5000億，或主要用于三大工程。

圖3：***補充**(PSL)期末余額與同比漲跌幅月度變化趨勢圖（201505-202503）

數(shù)據(jù)來源：wind

隨著PSL期末余額逐漸見底，加之對照歷年投放規(guī)模，近期小作文中瘋傳配套3000億元PSL專項借款，大力推進21個超特大城市城中村改造升級，并非空穴來風(fēng)。

但是棚改2025在資金方面傾向多方共擔(dān)（**、社會資本、居民等），通過專項債、政策性**等市場化融資模式，避**一金融風(fēng)險。更注重民生改善（如老舊小區(qū)適老化改造）和房價穩(wěn)定，通過保障房與商品房雙軌制平衡市場，避免過度金融化。

除了貨幣化安置，對于地方來說發(fā)行房票（即拆遷補償兌換為購房券）也是條安全穩(wěn)妥的路子。2025年是各地加速推進城中村改造工作的關(guān)鍵之年。房票成為今年各地重點推廣和落實的重要工具。

全國超40城出臺落地“房票安置”政策，其中廣州、上海均由郊區(qū)啟動試點推進，目前均已有少量房票發(fā)放使用，未來房票安置政策有望進一步擴圍并落地。

**城市房價堅挺向好，購房者往往會在“資金”和“房源”中傾向“持房票選房”，在二線城市房票也逐步發(fā)力。

一季度，廈門新房銷售同比漲幅39%，二手房同比漲24%，在全國范圍內(nèi)遙遙**。2月25日，廈門曬出房票成績單，4個月房票購房金額突破100億元，累計開票金額66.4億元，4個月使用率86%，撬動購房金額100.3億元，去化面積31.7萬平方米，約占同期新建商品房銷售面積的四成。近日，廈門再度升級房價房源和兌付程序。

隨著房票政策的持續(xù)推進，將有力促進城中村改造工作的效率提升和效能提高。今年地方**資金的支持力度明顯加大，充分體現(xiàn)了地方**財政支持能力在持續(xù)提高。

圖4：國房景氣指數(shù)（202101-202503）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

至2025年3月小陽春，統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表現(xiàn)穩(wěn)健，嚴(yán)控增量取得成效，土地市場持續(xù)**，但房價仍然還在下降。目前，房地產(chǎn)政策已經(jīng)納入擴大內(nèi)需的框架，預(yù)計穩(wěn)定房價的政策箭在弦上。2025年房價將望達到長周期的底部。

城中村改造助力市場回穩(wěn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場庫存高企，通過貨幣化安置+房票安置等方式，擴大了居民可選擇范圍，居民可直接到現(xiàn)有的商品房市場選擇合適的房子，有利于消化存量商品房，助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

樓市迎來新一輪政策周期，為實現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)目標(biāo)，后續(xù)地產(chǎn)政策出臺的節(jié)奏和力度值得期待，存量土儲回購、城中村改造等去庫存政策有望穩(wěn)步推進。

普通人身處其中，雖然大概率沒了拆遷致富的機會，可繼續(xù)關(guān)注一二線城市**區(qū)更新項目，尤其是配套升級的地段，如果有幸享受政策紅利，積極申請房票、稅費減免及公積金支持，降低置業(yè)成本。二手房方面，**城市存量房改造后性價比提升，可兼顧居住需求與資產(chǎn)保值。

往日暗沉不可追

來日之路光明燦爛

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